Änderung von Bauvorhaben

Während des Baugenehmigungsverfahrens / Freistellungsverfahrens

Vor Erteilen der Baugenehmigung bzw. des Freistellungsschreibens genügt es im Rahmen von geringen Änderungen, wenn neue, geänderte Pläne vorgelegt werden und formlos erklärt wird, dass nur die neuen Pläne Gegenstand des Bauantrages / des Freistellungsantrages sind. Wird das Vorhaben durch die Änderung grundsätzlich verändert, ist ein neuer Bauantrag / eine neue Anzeige der Genehmigungsfreistellung einzureichen. Der anhängige Bauantrag ist durch schriftliche Erklärung zurückzunehmen.

Sprechen Sie eine Änderung im Zweifelsfall mit dem zuständigen Bauteam ab.

Nach Erteilung einer Baugenehmigung

Sofern ein genehmigtes Bauvorhaben geändert werden muss, ist folgendes zu beachten:

Wie vor einem Baugenehmigungsverfahren ist zunächst zu klären, ob die Änderung einer Bau- oder genauer einer Änderungsgenehmigung (sog. Tekturgenehmigung) bedarf. Die verfahrensfreien Vorhaben sind in Art. 57 der Bayer. Bauordnung genannt. Die Durchführung von verfahrensfreien Vorhaben, welche im Zusammenhang mit einem genehmigungspflichtigen Vorhaben oder eines Vorhabens im Genehmigungsfreistellungsverfahren stehen, ist jedoch nur möglich, wenn die Nutzungsaufnahme des genehmigten Vorhabens vorliegt. Ansonsten sind diese als Bestandteil des Gesamtvorhabens zu betrachten und damit ebenfalls genehmigungspflichtig. Unabhängig davon ist die Änderung von Türen und Fenstern (einschließlich deren Öffnungen) sowie Maßnahmen zur Wärmedämmung jederzeit genehmigungsfrei.

Ist ein förmliches Änderungsverfahren (sog. Tektur) erforderlich, bedeutet dies, dass für die Bauteile, die geändert werden sollen, entsprechende Pläne vorzulegen sind. Dazu gehören auch die üblichen Genehmigungsvordrucke. Die Änderungen in den Plänen sind nach den Vorgaben der Bauvorlagenverordnung darzustellen, im Einzelfall genügt auch eine genaue Beschreibung. Im Übrigen gelten für das Verfahren (einschließlich der Beteiligung der Nachbarn) die gleichen Vorschriften wie im Baugenehmigungsverfahren.

Was ist die Genehmigungsfiktion?

Die Genehmigungsfiktion ersetzt mit Ablauf einer bestimmten Frist die förmliche Entscheidung der unteren Bauaufsichtsbehörde über einen Bauantrag. Mit Eintritt der Fiktion gilt der Antrag als genehmigt. Diese Regelung findet auch Anwendung für Tekturanträge.

Wann kann eine Genehmigungsfiktion eintreten?

Die Bayerische Bauordnung sieht den Eintritt einer Genehmigungsfiktion unter folgenden Voraussetzungen vor:

  • Antragsgegenstand ist
    • die Errichtung oder Änderung eines Gebäudes, das ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dient, oder
    • eine Nutzungsänderung, durch die Wohnraum geschaffen werden soll
  • der Antrag ist im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu behandeln
  • bis drei Wochen nach Eingang der Stellungnahme der Gemeinde ist keine Nachforderung von fehlenden Unterlagen erfolgt
  • über den Antrag wurde nicht förmlich innerhalb von drei Monaten nach Ende der Nachforderungsfrist entschieden

Der Bauherr kann auf den Eintritt der Genehmigungsfiktion verzichten. Dies kann sinnvoll sein, wenn Unterlagen nach Ablauf der Nachforderungsfrist nachgefordert werden, da in diesem Fall keine Verlängerung von Nachforderungsfristen gewährt werden kann.

Weiterhin ist vor Eintritt einer Genehmigungsfiktion eine Verlängerung der Frist durch die untere Bauaufsichtsbehörde möglich, wenn dies aufgrund der Schwierigkeit des Antrages erforderlich ist.

Nach Abschluss des Tekturverfahrens erhält der Bauherr die Entscheidung über seinen Tekturantrag in Form eines förmlichen Bescheides zugestellt.

Bitte beachten Sie, dass die Antragsunterlagen nicht zurückgeschickt werden. Sollten Sie diese benötigen empfehlen wir, dass vor Einreichung des Antrages Kopien angefertigt werden.

Digitales Genehmigungsverfahren

Sie erhalten eine Ausfertigung der Tekturgenehmigung mit sämtlichen Bestandteilen (z. B. Betriebsbeschreibung, Kostenrechnung) sowie die Bauzeichnungen in verkleinerter Form (DinA3) mit Zustellung durch Postzustellungsurkunde. Gleichzeit werden Ihnen die Bauzeichnungen digital zur Verfügung gestellt.

Tekturantrag in Papierform

Sie erhalten eine Ausfertigung der Tekturgenehmigung mit sämtlichen Bestandteilen (z. B. Betriebsbeschreibung, Kostenrechnung) sowie die Bauzeichnungen in Originalgröße.

Wenn ein Vorhaben nach dem Freistellungsverfahren geändert wird, ist zu beachten, dass ein vollständig neues Verfahren durchzuführen ist (sofern die übrigen Voraussetzungen für eine Freistellung eingehalten werden). Auch hier gelten für das Verfahren (einschließlich der Beteiligung der Nachbarn) die gleichen Vorschriften wie im Freistellungsverfahren.

Nach Anzeige der Nutzungsaufnahme eines genehmigten Bauvorhabens bzw. eines Vorhabens, welches im Genehmigungsfreistellungsverfahren behandelt wurde, gilt das Verfahren grundsätzlich als beendet.

Bei einer Änderung der baulichen Anlage ist nun zu prüfen, ob diese Änderung eines neuen Bauantrages bedarf bzw. einer erneuten Anzeige im Genehmigungsfreistellungsverfahren.

Informationen hierzu finden Sie unter:

Bitte beachten Sie:

Die Ausführung einer genehmigungspflichtigen Änderung eines Bauvorhabens ist erst nach Erteilung der entsprechenden Tekturgenehmigung bzw. nach Abschluss eines erneuten Genehmigungsfreistellungsverfahrens möglich. Sollte die untere Bauaufsichtsbehörde auf die ungenehmigte Änderung eines Vorhabens aufmerksam werden, hat dies die Einstellung sämtlicher Bauarbeiten zur Folge. Sollte die Bauaufsichtsbehörde nach Abschluss der Bauarbeiten auf die Änderung aufmerksam werden, ist eine Behandlung im Rahmen der Bauaufsicht möglich. Sollte bei der nachträglichen Überprüfung festgestellt werden, dass die Änderung nicht genehmigungsfähig ist, ist mit dem Erlass einer Rückbauverpflichtung zu rechnen.

In jedem Fall ist eine Ahndung durch empfindliche Bußgelder möglich.

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