Freistellungsverfahren

In diesem Verfahren kann eine Gemeinde das Errichten eines Bauvorhabens im Einzelfall für genehmigungsfrei erklären. Dies ist jedoch von folgenden Voraussetzungen abhängig:

• Das zu errichtende Bauvorhaben darf kein Sonderbau sein.

• Das Vorhaben wird im Geltungsbereich eines sog. qualifizierten Bebauungsplanes oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes errichtet. Ein qualifizierter Bebauungsplan liegt vor, wenn er Festsetzungen zu Art und zum Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Flächen und zu den örtlichen Verkehrsflächen enthält.

• Das Bauvorhaben entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes und den sonst geltenden örtlichen Bauvorschriften (z. B. denen einer Stellplatzsatzung). Zu dem Vorhaben dürfen keine Ausnahmen und keine Befreiungen von den genannten Bebauungsplänen und keine Abweichungen von den örtlichen  Bauvorschriften beantragt werden.

• Die Erschließung des Vorhabens muss gesichert sein.

• Ebenfalls im Freistellungsverfahren ist gemäß Art. 58 Abs. 2 Satz 1 BayBO nun auch die Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben im Innenbereich nach §34 BauGB möglich. Hierbei ist aber zu beachten das die Genehmigungsfreiheit nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden (z.B. Voraussetzungen gem. § 34 Abs. 1 BauGB bzgl. des Einfügens, Einhaltung von Abstandsflächen nach BayBO oder der gemeindlichen Stellplatzsatzung usw.) entbindet.

• Die Gemeinde erklärt innerhalb eines Monats nach Eingang des Bauantrages nicht, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchzuführen ist oder sie beantragt bei uns nicht, das Ausführen des Vorhabens vorläufig zu untersagen.

Zur Freistellung ist noch Folgendes zu beachten:

• Der entsprechende Antrag ist - wie der Bauantrag - bei der Gemeinde einzureichen. Dabei ist zu beachten, dass er von den Unterlagen her den Anforderungen der Bauvorlagenverordnung entspricht.

• ­Gleichzeitig sind auch die Nachbarn zu beteiligen. Dies sind in der Regel die Eigentümer der unmittelbar angrenzenden Grundstücke, einschließlich die sog. Punktnachbarn. Im Einzelfall (z. B. bei einem Gewerbebau oder bei einem landwirtschaftlichen Vorhaben) kann sich der Kreis der zu beteiligenden Nachbarn erweitern. Deren Unterschrift gilt als Zustimmung zum Bauvorhaben.

• ­Die Entscheidung der Gemeinde, Sie von einem Baugenehmigungsverfahren freizustellen, liegt in deren Ermessen. Ein Rechtsanspruch zugunsten eines Freistellungsverfahrens besteht nicht.
  Sofern das Vorhaben von einem Genehmigungsverfahren freigestellt wird, gilt - ähnlich wie im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren -, dass Sie (zusammen mit Ihrem Planer und den beauftragten Unternehmern) die Verantwortung dafür tragen, dass die sonstigen gesetzlichen Anforderungen (z.B. zum Einhalten der Abstandsflächen oder des Brandschutzes) einhalten. Hierzu können Sie sich gerne von uns beraten lassen.

• ­Mit den Bauarbeiten im Freistellungsverfahren können Sie spätestens einen Monat nach Abgabe bei der Gemeinde beginnen, wenn nicht zuvor die Gemeinde ausdrücklich Ihnen gegenüber das Durchführen des vereinfachten Genehmigungsverfahrens erklärt. Ein früherer Beginn ist nur möglich, wenn die Gemeinde vor Ablauf eines Monates Ihnen gegenüber ebenso ausdrücklich auf das genannte Verfahren verzichtet.

• Eine Überprüfung Ihres Vorhabens im Einzelfall ist nicht ausgeschlossen (vgl. auch bei Baukontrolle). Sollte die Überprüfung z. B. ergeben, dass die Festsetzungen eines Bebauungsplanes nicht eingehalten werden, müssen Sie damit rechnen, dass die Bauarbeiten eingestellt werden und von Ihnen nachträglich das Durchführen eines Baugenehmigungsverfahrens gefordert wird. Dabei werden vermutlich z. B. Befreiungen vom Bebauungsplan erforderlich. Sie können nicht allgemein damit rechnen, dass diese gewährt werden, auch wenn Sie mit dem Vorhaben schon begonnen haben.  Es ist daher auch eine Anordnung zur Änderung oder zum Rückbau möglich.